Inspeção predial: obrigação legal, custo adicional ou preocupação necessária?
Especialmente depois das recentes ocorrências de desmoronamentos e outros sinistros, os condomínios passaram a ser cobrados com ênfase para a realização de inspeções prediais periódicas ao mesmo tempo que as autoridades e os técnicos alertam para a responsabilidade e necessidade das inspeções. Alguns condomínios reclamam do custo e questionam se as inspeções não podem ser feitas de uma forma mais simplificada e menos onerosa.
Para tentar esclarecer alguns pontos e conhecer os posicionamentos do Secovi/RS e da Agademi a respeito do assunto, a Revista Espaço Imóvel entrevistou a advogada e superintendente da entidade Helena Terezinha do Amaral Gomes.
Qual o objetivo da inspeção predial?
Tudo na vida tem um prazo de validade, e não é diferente com as edificações. Desde o projeto tudo é precisamente calculado para garantir solidez e durabilidade. A destinação do imovel, a capacidade de suportar uma população estática ou circulante, o peso que poderá suportar, e tipo de materiais a serem empregados a fim de que a edificação tenha a vida útil esperada.
Entretanto, não basta um projeto bem feito e executado. É necessário o monitoramento do uso das instalações e equipamentos, e a aplicação de ações preventivas ou corretivas; para tanto, faz-se necessária a inspeção predial periódica e sistemática.
Alguns condomínios reclamam do custo da inspeção predial e alegam que, por ser uma vistoria, poderia ser realizada pelo próprio síndico ou por qualquer outra pessoa. Essa interpretação tem procedência?
Não. Apesar de a inspeção predial inicias com uma análise visual para verificação de indícios de problemas, ela não se resume a isso e tem que ser realizada por um engenheiro ou arquiteto, devidamente inscrito no respectivo conselho profissional
Capacitação técnica, experiência e responsabilidade profissional são as garantias de que a inspeção técnica será executada adequadamente; que serão identificados ou não os indícios de patologia (problemas) mais ou menos graves; que o laudo dela resultante será feito dentro dos padrões das normas técnicas e que as recomendações ou soluções apontadas serão efetivamente de proveito para os objetivos a que se propõe.
Quanto à questão do custo e da experiência do profissional, a recomendação que se dá é a mesma para todas as contratações feitas pelo condomínio. É necessário fazer pesquisa, pedir orçamentos, tomar referências, assinar um contrato contendo claramente as obrigações de cada uma das partes.
Além de prevenir as deteriorações, evitar o colapso das edificações e preservar a inspeção periódica, trata-se de uma ferramente de gestão para o síndico. Por isso, o ideal é que seja parte da cultura de quem vive em condomínio.
Em regra, o que pode ser constatado pela inspeção predial?
A inspeção deve ser uma análise criteriosa que envolva os elementos construtivos, equipamentos existentes na edificação e possíveis vícios decorrentes da própria utilização inadequada dos espaços:
- Problemas construtivos: São aqueles que estão ligados à origem da edificação – defeito no projeto ou na execução;
- Problemas funcionais: São aqueles decorrentes da utilização da edificação ao longo do tempo ou da má utilização ou falta de conservação adequada;
Mais precisamente, o que deve ser analisado pelo profissional?
Por exemplo, aspectos estruturais aparentes; sistemas de vedação; indícios de infiltrações; fachadas; marquises e o seu estado de conservação; esquadrias e aberturas; sistemas de água, esgoto e energia elétrica; bombas, motores, geradores e elevadores e/ou escadas rolantes; para-raios; antenas; calhas; telhados e reservatórios suspensos ou não e. especialmente, a existência de um plano de prevenção contra incêndio.
A inspeção predial deve ser feita somente nas áreas comuns ou também nas unidades privativas?
Em regra, as legislações que tratam de inspeção predial consideram a edificação como um todo. Entretanto, não se pode desconhecer a autonomia que cada proprietário tem sobre sua unidade privativa. De sorte que, cabe ao síndico não apenas providenciar a inspeção com relação as áreas comuns, mas também reunir os condomínios e conscientizá-los da importância de um trabalho conjunto, de forma que, havendo necessidade, permitam a análise também das unidades privativas, especialmente se ocorreram alterações no projeto original.
Da mesma forma, sempre que um condomínio realizar obras de alteração ou meros reparos em sua unidade, compete ao síndico solicitar que tais serviços sejam feitos por profissionais habilitados e, nos casos que a lei exige, capazes de apresentar as respectivas ART’s, sob pena de responsabilização do condômino, cuja unidade venha a causar dano as demais.
Existe uma lei geral sobre inspeção predial?
Não. A competência para legislar sobre o tema está dividida entre União, Estados, Distrito Federal e Municípios. No âmbito da União existem dois Projetos de Lei tramitando no Congresso Nacional visando o estabelecimento de normas gerais sobre Inspeção Predial. O Secoi/RS e a Agademi mantém um acompanhamento desses projetos e contribuem sempre com o objetivo de que se tenha uma lei adequada do ponto de vista da segurança, porém com o mínimo de custo e burocracia para os condomínios.
Quanto aos municípios, muitos deles, a exemplo de Porto Alegre (Decreto n] 18.574, de 24/02/2014), possuem legislação específica, mais detalhada. Além disso, a Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT possui normativas que devem ser seguidas pelos profissionais, especialmente com relação à realização de obras em condomínios a eu próprio Laudo Técnico de Inspeção Predial.