A evolução da sociedade dita as regras de convivência e conveniência.
É sob a égide dessa máxima que discorreremos sobre assunto atual, interessante e dinâmico nas relações condominiais: a figura do síndico profissional.
Na edição de junho/2010 do Jornal do Síndico (Edição Baixada Santista), vislumbrei com alegria o artigo do Companheiro Vinicius José Parisi sobre Projeto de Lei em trâmite no Congresso Nacional com o fito de regularizar a “profissão”, por meio de emenda ao artigo 1.347 do Código Civil.
A abordagem foi clara, objetiva e precisa, razão pela qual, trataremos primeiramente da figura do Síndico Profissional em si e, posteriormente, das benesses de sua inclusão em nosso conjunto de leis.
A vida em Condomínio tem enfrentado um sério e inevitável problema nos últimos tempos: a falta de condôminos predispostos a assumirem o encargo de síndico. O fenômeno ocorre, seja pelo temor da responsabilização civil em caso de eventuais prejuízos durante a gestão, seja pela intolerância da própria vizinhança, seja pelo abandono do eleito no cargo, sem qualquer auxílio.
Enfim, há inúmeras justificativas para aqueles que não querem comprometer-se com o cargo, apesar da evidente necessidade de auto-preservação do patrimônio condominial.
Aliás, a presença de um síndico que seja condômino possui suas inquestionáveis vantagens, como o profundo conhecimento do edifício, a presença física no dia-a-dia e o interesse quase que emocional no sucesso da gestão daquilo que pertence a si próprio. Por estas razões, os síndicos residentes no Condomínio sempre serão bem vistos e bem-vindos.
Entretanto, a debandada que se tem visto ultimamente nas Assembléia de eleição de Síndico, fez emergir com vigor e freqüência a figura do Síndico Profissional.
O artigo 1.347 do Código Civil Brasileiro faz previsão expressa sobre a possibilidade de ser o Síndico pessoa alheia a massa condominial: “Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
As funções do síndico estão previstas no artigo 1.348 do mesmo diploma e, também deverão ser respeitadas integralmente pelo Síndico “externo”.
O que se busca com a contratação de um Síndico Profissional? Certamente profissionalizar a representação e a gestão do Condomínio, diminuindo gastos inúteis e otimizando as verbas arrecadadas, valorizando o patrimônio imobilizado dos condôminos, facilitar negociações e contratações, encontrar pró-atividade, ética, retidão e justiça no exercício do encargo.
A imparcialidade emocional, maior disponibilidade de tempo, remuneração imobilizada (sem variação segundo o volume rateado) e a responsabilização civil inquestionável do prestador de serviços, são apenas algumas das vantagens que podem e devem ser sopesadas em face daquelas dos síndicos internos.
Alguns aspectos devem ser observados com cuidado:
(1). A figura do síndico profissional em hipótese alguma elimina aquela da Administradora. Um é gestor e representante legal, o outro administrador. Assim como em uma empresa, o gestor possui uma equipe para colocar em prática seus planos e poder administrar a contento o negócio. O síndico profissional não fará a folha de pagamento de funcionários, mas sim a revisará. Não fará o rateio mensal, mas sim o fechamento em conjunto com a Administradora;
(2). A remuneração deve ser fixada em Assembléia e de preferência alicerçar-se em critérios fixos e objetivos. Comissão e remuneração por produtividade podem sujeitar a questionamentos e práticas variáveis demais para a massa condominial;
(3). O Síndico Profissional pode ser pessoa física ou Jurídica, desde que idôneos e com saúde comercial e financeira sólida.
(4). A movimentação financeira das contas do Condomínio deve ser conjunta com o sub-síndico, membro do Conselho ou administrador de confiança contratada, o que certamente será bem visto pelo próprio Síndico profissional;
(5). Apesar das assembléias trazerem previsão expressa sobre a duração do mandato e a remuneração, apesar do Código Civil elencar o rol de obrigações do encargo no artigo 1.348, recomenda-se que a referida contratação seja feita com contrato escrito e revisado/elaborado por profissional de confiança do Condomínio com conhecimento técnico (Jurídico) específico para a matéria. No futuro, a existência do contrato escrito certamente fará substancial diferença para dirimirem-se conflitos ou simples divergências.
Outra questão que certamente povoa a cabeça de muitos moradores dos Condomínios em geral é: Pode a própria Administradora do Condomínio ser eleita como Síndica Profissional pela Assembléia?
A resposta é positiva, devendo manter-se as cautelas acima elencadas e verificadas as condições de elegibilidade da mesma, ou seja, a probidade, o histórico comercial, a solidez financeira e a qualidade dos serviços.
Seja qual for o tipo de Síndico – Pessoa Física ou Jurídica ou até mesmo a própria Administradora do edifício – recomenda-se fortemente uma pesquisa patrimonial pormenorizada e também uma “due diligence” (busca detalhada) no âmbito fiscal, judicial e comercial.
Não se pode esquecer que, contratar um Síndico Profissional sem referências, sem apresentação de certidões negativas de processos judiciais e fiscais (ou ao menos se positivas, detalhadamente justificadas) ou mesmo sem lastro para responder a eventuais prejuízos causados.
A empresa deve ter inscrição no C.N.P.J. e regularidade junto à Receita Federal e os demais órgãos públicos ao qual estiver afeta, o mesmo aplicando-se aos órgão de classe, como CRA, CRECI e outros.
Em outras palavras, este profissional deve ter patrimônio em seu nome ou ao menos o amparo financeiro necessário a responder por prejuízos que sua má gestão pode causar ao Condomínio. Sem ter como responder, sabemos que o Condomínio poderá até vencer batalhas judiciais, mas certamente perderá a guerra ao tentar receber o que lhe é devido.
Alguns dirão que essa é a visão pessimista, de quem prevê a hipótese do desastre, da negligência ou mesmo da má-fé.
Ora, por óbvio que a grande maioria dos Síndicos Profissionais agirá pautada nos princípios da ética, da lealdade e da boa-fé, mas, é “incontesti” o fato de que tantos outros se aproveitarão da confiança e liberdade para, eventualmente, auferirem vantagens ilícitos com o encargo.
É para estas situações ainda que hipotéticas, que alertamos ser recomendável e positiva a contratação dos Síndicos Profissionais que reúnam solidez, ética, probidade, e respaldo patrimonial.
A possível aprovação do Projeto de Lei nº 6518/2.009 trará como principal benefício a eliminação de disposições obsoletas nas Convenções Condominiais, prevendo toda sorte de restrição, seja à figura do Síndico a ser eleito, seja ao formato de sua remuneração.
Algumas Convenções, por exemplo, simplesmente e sem qualquer justificativa plausível, proíbem que o encargo de Síndico seja remunerado ou mesmo que, no caso do condômino residente, seja concedida a isenção da cota condominial mensal, o que acaba afastando possíveis candidatos ao posto.
A nova redação do artigo 1.347 do C.C.B. permitira à Assembléia Geral de Condôminos deliberar livremente – ainda que houvesse previsão diversa na Convenção Condominial – sobre quem será e como será remunerado o novo Síndico. Tais casos acabam gerando a necessidade da difícil providência de se alterar o texto da Convenção com 2/3 das assinaturas dos condôminos.
Nesse aspecto, o benefício será imenso e a dinamização na contratação ou na simples escolha do novo síndico, certa. A decisão da Assembléia será soberana e sobreposta ao texto da Convenção.
É com ressalva que vemos o enquadramento do Síndico Profissional como empregado do Condomínio sujeito às disposições da Consolidação das Leis do Trabalho.
A um, porque o Síndico passaria a ser seu próprio chefe, sem fiscalização de superiores na “hierarquia” (que nem existe) do Condomínio. A dois, porque a possibilidade de conflitos, divergências ou discussões, ainda que no campo da urbanidade e da conversação, certamente trariam desgaste ao mesmo como empregado e subtrairia a isenção que deve ser peculiar ao Síndico Profissional. A três porque um empregado do Condomínio passaria a ter acesso total e irrestrito a toda a documentação interna do mesmo e, em último, porque o encargo síndico exige algum tipo de maleabilidade que o Contrato de Trabalho regido pela C.L.T. não permitiria.
Dessa forma, salvo melhor juízo, a contratação via Contrato de Prestação de Serviços, sujeito às regras do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor afigura-se ainda, a melhor solução.
Concluímos com parecer favorável e benéfico acerca da figura do Síndico Profissional e, parcialmente, quanto à alteração legislativa que tramita atualmente por nossas Casas Legislativas Federais, desde que observados os cuidados acima elencados e, que não haja no próprio edifício ninguém disposto a gerir o próprio patrimônio.
Fonte: Jurisite